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本丛书根据全国土地估价师资格考试教材和考试大纲编写而成，分为五册。每一分册均包含大纲要求、典型答疑、例题分析、判断题、单项选择题、多项选择 题以及参考答案。本书涵盖了最新考试知识点，特别突出历年考题的考查内容，把握考试动向。既体现大纲精神，又有所创新，使试题具有很强的实践性和针对性， 便于读者检查学习效果，有的放矢地进行针对性复习。 目录 第一章 土地估价概念 第二章 土地估价的原则 第三章 土地估价的基本步骤 第四章 确定土地价格方法 第五章 收益还原法基本概念和公式 第六章 收益还原法基本步骤 第七章 市场比较法 第八章 成本逼近法 第九章 剩余法 第十章 路线价法 第十一章 基准地价系数修正法 第十二章 模拟试题（一） 第十三章 模拟试题（二） 第十四章 模拟试题（三） 第十五章 模拟试题（四） 第十六章 模拟试题（五） 第十七章 2006年实务基础真题讲解 文摘 第一章 土地估价概念 【大纲要求】 （一）考试目的 测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义的理解与掌握程度。 （二）考试范围 1.土地估价的定义。 2.土地估价的作用及现实意义。 3.土地估价的使用方向。 1.我国土地估价的产生背景和发展过程。 （三）考试基本要求 掌握：土地估价的定义、作用。 熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向。 了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。 【重要考点】 一、土地估价的概念 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经 济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一 权利状态下某～时点的价格的过程。 二、土地估价的作用及现实意义 地价作为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地估价为促进土地使用制度改革，保证国家土地所有权在经济 上的实现，完善社会主义市场体系，培育地产市场，建立完善的土地产权制度，保护产权人的合法收益，促进地产正常交易和利用经济手段强化土地资产管理，全面 科学合理地使用土地提供依据。其现实意义如下： （1）交易双方正常交易的基础； （2）合理征收土地税收的基础； （3）推进我国土地使用制度改革的重要前提； （4）调控土地市场供需的有力杠杆； （5）地价管理的基础性工作； （6）国家进行国有土地资产核算的重要手段。 三、土地估价的使用方向 不动产是人类生产生活的基础和载体。不动产估价应用领域很广，从国家和税收到百姓置业都与估价有关。其使用方向如下： （1）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考、为税收提供依据.保证税收的公平性，是土地估价的最初目的； （2）为国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股和清产核资等提供地价参考； （3）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考； （4）为土地使用权抵押提供地价参考； （5）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭和清算等经济活动提供地价参考； （6）确定和更新城镇基准地价、标定地价； （7：）实现城市地价动态监测； （8）对农用地进行分等定级； （9）确定农用地综合区片价； （10）为司法鉴定提供地价参考； （11）其他评估，如遗产、家产分割和赠与等的评估。 四、我国土地估价的发展过程 土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有20多年的历史。土地估价行业在服务于市场经济建设、国有企业改革、土地使用制度改 革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。其发展过程如下： （1）建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度； （2）形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系； （3）形成了一支具有一定规模并专门提供土地估价中介服务的专业队伍； （4）有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设； （5）有力地配合国有企业改革； （6）土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正和自主发展的道路。 【典型答疑】 1.如何理解土地估价的概念，土地的价格是在哪些限制条件下的价格？ 答：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性.按地产的质量、等级及其在现 实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在 某一权利状态下某一时点的价格的过程。要特别注意的是土地的价格是在某一权利状态下、某一时点、某一土地利用方式下的价格。 2.我国土地估价的发展过程是怎样的？ 答：改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了需要，特别是1986年《土地管理 法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展，随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略 性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标和拍卖比例等。这些市场 化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场要求，1993年，原国家土地管理局制定了 《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。 3.土地和其他商品的价格形成是一致的吗？ 答：土地估价必须依据土地估价的原理和方法。土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具有价值，其价格受到经济、社会和自然等许 多因素的影响，有别于一般商品的价格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法。只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方 法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出地产价格。 4.土地价格形成最终取决于哪些因素？ 答：土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正客观合理的地产价格。 5.政府土地政策对土地价格有影响吗？ 答：是的，土地估价必须考虑政府土地政策的影响。如政府的城镇规划对地价可能产生巨大影响，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正合理。 6.在土地估价时为什么要考虑土地的权利？ 答：土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大。目此在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料和进行现场勘察，弄清评估对象地产的各种权利状况。 7.土地价格的时间概念包括哪些内容？ 答：土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。这是因为地价随着社会经济的发展变化也在不断发生变化。如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，那么所评估的价格就毫无意义。 8.土地估价为什么需要专业的估价人员来进行？ 答：由于土地市场的不完整性、土地位置的固定性以及市场交易数量少和人们参与交易的概率低等原因，容易造成交易者对市场行情不了解。由专业机构和人员进行土地估价，可以为交易双方提供一个交易的参考标准从而减少因为对市场情况不了解而造成的损失。 9.我国的土地税费有哪些？ 答：我国前后开征了城镇土地使用税、耕地占用税和城镇国有土地增值税，只有正确合理的征收这些税费，才能真正达到通过税收调节土地利用的目的，这就必须有一个合理的土地估价体系和标准。 10.土地估价在推进我国土地使用制度改革方面有哪些作用？ 答：我国在走向社会主义市场经济过程中，土地使用制度改革的核心就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。科学的土地估价工作和地价标准，为土地使用制度改革提供了价格依据和标准。 11.为什么说土地估价是调控土地市场供需的有力杠杆？ 答：通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源的合理有效利用， 对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此作出自己的决策和预期， 因此，地价就成为影响供求关系、调控土地市场的杠杆。
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